Potensi Perolehan Peningkatan Nilai Kawasan (Land Value Capture) Melalui Kompensasi Pelampauan Koefisien Lantai Bangunan Pasca Pembangunan Jalur Lingkar Luar Timur Kota Surabaya Fase I

Miyagi, Fathya (2025) Potensi Perolehan Peningkatan Nilai Kawasan (Land Value Capture) Melalui Kompensasi Pelampauan Koefisien Lantai Bangunan Pasca Pembangunan Jalur Lingkar Luar Timur Kota Surabaya Fase I. Other thesis, Institut Teknologi Sepuluh Nopember.

Text 5015211049-Undergraduate_Thesis.pdf - Accepted Version Restricted to Repository staff only Download (7MB) | Request a copy

Abstract

Penelitian ini mengkaji potensi penerapan kebijakan Land Value Capture (LVC) sebagai mekanisme pembiayaan alternatif dalam mendukung pembangunan infrastruktur strategis, khususnya proyek Jalur Lingkar Luar Timur (JLLT) di Kota Surabaya Fase I. Pendekatan yang digunakan adalah pendekatan rasionalisme dengan metode campuran (mix-method), yang menggabungkan analisis spasial, analisis kebijakan, serta penilaian partisipatif melalui metode Delphi. Model LVC dalam penelitian ini dikembangkan melalui skema bonus zoning, dengan mekanisme kompensasi atas pelampauan Koefisien Lantai Bangunan (KLB). Analisis dilakukan terhadap variasi spasial harga tanah menggunakan metode perhitungan Nilai Indeks Rata-rata (NIR) dan buffer zone, dilanjutkan dengan identifikasi kesepakatan stakeholder melalui dua putaran Delphi, serta perhitungan nilai kompensasi dari pelampauan KLB berdasarkan tiga skenario: optimis (KLB = 3), moderat (KLB = 2,5), dan pesimis (KLB = 2). Hasil penelitian menunjukkan bahwa mekanisme kompensasi pelampauan KLB terbukti mampu mendanai tahap awal pembangunan JLLT Kota Surabaya. Semua skenario yang dianalisis menghasilkan nilai kompensasi yang melampaui kebutuhan Rencana Anggaran Biaya (RAB) Fase I sebesar Rp1,116 triliun, yang menegaskan kelayakan implementasi skema LVC dalam mendukung pembiayaan awal proyek infrastruktur perkotaan. Namun, untuk menutupi seluruh kebutuhan RAB pembangunan JLLT Kota Surabaya yang sebesar Rp4,564 triliun, hanya skenario optimis (KLB = 3) dengan peningkatan kawasan minimal 75% yang mampu mencapainya. Hal ini menunjukkan bahwa keberhasilan skema LVC secara penuh sangat bergantung pada tingkat intensitas pemanfaatan ruang dan kebijakan pelampauan KLB yang diberlakukan. Temuan ini memperkuat urgensi pengembangan kebijakan tata ruang berbasis kontribusi pembangunan, serta perlunya integrasi kebijakan fiskal daerah dengan perencanaan spasial untuk mewujudkan pembangunan infrastruktur yang berkelanjutan tanpa membebani APBD secara langsung.
========================================================================================================================
This study explores the potential application of the Land Value Capture (LVC) policy as an alternative financing mechanism to support the development of urban infrastructure, specifically he Phase I project of the East Outer Ring Road (Jalur Lingkar Luar Timur/JLLT) in Surabaya City. The research adopts a rationalist approach using a mixed-method strategy, which combines spatial analysis, policy analysis, and participatory assessment through the Delphi method. The LVC model in this study is developed through a bonus zoning scheme, utilizing a compensation mechanism for exceeding the Floor Area Ratio (FAR/Koefisien Lantai Bangunan). The analysis includes spatial variation in land prices using the Average Index Value (Nilai Indeks Rata-rata/NIR) calculation method and buffer zones, followed by stakeholder consensus identification through two rounds of Delphi, and compensation value calculation based on three scenarios: optimistic (FAR = 3), moderate (FAR = 2.5), and pessimistic (FAR = 2). The findings reveal two key conclusions that the compensation mechanism for exceeding FAR proves capable of financing the initial phase of the JLLT development. All scenarios generated compensation values that exceed the Phase I budget requirement of IDR 1.116 trillion, demonstrating the feasibility of implementing the LVC approach to support early-stage infrastructure investment. However, only the optimistic scenario (FAR = 3) with a minimum 75% FAR exceedance can fully cover the total development budget of IDR 4.564 trillion. This highlights that the success of the LVC scheme in financing the entire project is highly dependent on the intensity of land use and the regulatory framework for bonus zoning implementation. These findings underscore the importance of developing contribution-based urban planning policies and integrating spatial planning with local fiscal instruments to achieve sustainable infrastructure financing without overburdening APBD in direct

Item Type:	Thesis (Other)
Uncontrolled Keywords:	Pembangunan Infrastruktur, Land Value Capture, Zoning Bonuses, Koefisien Lantai Bangunan, Pembiayaan Pembangunan, Mekanisme Pembiayaan Alternatif, JLLT Kota Surabaya, Infrastructure Development, Land Value Capture, Zoning Bonuses, Floor Area Ratio, Innovative Financing Mechanisms, OERR Surabaya
Subjects:	H Social Sciences > HE Transportation and Communications > HE355.4 Toll roads H Social Sciences > HJ Public Finance H Social Sciences > HT Communities. Classes. Races > HT133 City and Towns. Land use,urban
Divisions:	Faculty of Civil, Planning, and Geo Engineering (CIVPLAN) > Regional & Urban Planning > 35201-(S1) Undergraduate Thesis
Depositing User:	Fathya Miyagi
Date Deposited:	04 Aug 2025 01:31
Last Modified:	04 Aug 2025 01:31
URI:	http://repository.its.ac.id/id/eprint/126660

Actions (login required)

View Item